ВАШИ прогнозы... Цены на недвижимость в Москве

учите историю... Токио'84

сидим ровно и ждём... недолго уже осталось, экономику не обанешь... ни Интекой ни кепкой

Из истории мыльных пузырей: Япония

“Исследователи утверждают, что предсказать кризис рынка недвижимости невозможно. Однако все же имеется несколько факторов, указывающих на общий перегрев отрасли, а значит, и ее уязвимость. Это прежде всего высокая инфляция, бум ипотечного кредитования, острый дефицит, а также необоснованное удорожание домов и земельных участков. Все эти процессы были характерны для государств, переживших мощные ценовые обвалы в последние десятилетия, — Испании, Японии, Таиланда, Малайзии, Индонезии, Кореи, Мексики, Финляндии, Швеции… Алгоритм развития событий каждый раз оказывался прост: эйфория риелторов вызывает бум на рынке ипотеки, взлет цен и перегрев экономики, после чего повсеместный ажиотаж сменялся такой же массовой паникой. В результате — крах не только рынка недвижимости, но и всей финансовой системы.”

“Японская история, как и многие другие, началась с эйфории. Подорожание токийской недвижимости берет начало еще в 50-х, и на протяжении последующих 30 лет рост цен значительно опережал темпы инфляции. Вложения в земли и квартиры стали чуть ли не единственным способом преумножения капитала — как для крупных компаний, так и для рядовых японцев. Дошло до того, что скупкой жилья занялись даже некоторые всемирно известные промышленные производители, для которых перепродажа недвижимости оказалась более прибыльным занятием, чем основной род деятельности. И чем больше игроков появлялось на рынке, тем более стремительными темпами дорожали объекты. Плюс в период с 1985 по 1991 год банковский ипотечный портфель местных банков ежегодно пополнялся на 10%, а объем займов, выданных небанковскими структурами, вырос и вовсе на 18%.”

“Самый драматичный коллапс (до этого было два периода застоев) на рынке недвижимости в Японии случился в конце 80-х. Вместо тривиального снижения активности по стране прокатился мощнейший обвал. Причиной столь печальных событий стал небывалый по тем временам объем инвестиций: Токио являлся одним из крупнейших финансовых центров планеты и бизнесмены охотно инвестировали в покупку различных объектов. В один прекрасный момент инвесторы обнаружили, что они набрали столько кредитов, что уже не в состоянии расплатиться с банкирами — ни доход от перепродажи, ни взимаемая арендная плата не могли покрыть задолженности. На рынок в массовом порядке хлынули тысячи квадратных метров жилья и земельных наделов. Это, разумеется, привело к резкому падению цен на всю недвижимость, а заодно и банкротству как рядовых спекулянтов, так и крупных риелторских компаний.”


не? ничего не напоминает?

смотрим на индексы рынка и забываем про них, смотрим на индексы девелоперов и офигеваем даже на фоне умирающего рынка

Понятно,что будет дешеветь,особенно выгодны будут частные инвестиционнные предложения,но государство нас в беде не оставит, повысит ставки по строительным кредитам или еще что,.. и строительство встанет, от долгостроя уже отказываются.Так что не думайте ,что если ипотеку не дают и покупатель затаится ,будет постоянный рост предложений и из-за этого снижение цены.Думаю все временно ,момент надо будет скоро ловить,не расчитывая на 50% обрушение.

Сообщение от makso

Понятно,что будет дешеветь,особенно выгодны будут частные инвестиционнные предложения,но государство нас в беде не оставит, повысит ставки по строительным кредитам или еще что,.. и строительство встанет, от долгостроя уже отказываются.Так что не думайте ,что если ипотеку не дают и покупатель затаится ,будет постоянный рост предложений и из-за этого снижение цены.Думаю все временно ,момент надо будет скоро ловить,не расчитывая на 50% обрушение.

гыг я надеюсь не на 50%, а на тотальный крах системы, так как это произошлов Японии в 1984, кстати за 25 лет!!!! рынок так и не поднялся до тех пиков, которые были до обвала

Сообщение от K.V.

Сообщение от makso

Понятно,что будет дешеветь,особенно выгодны будут частные инвестиционнные предложения,но государство нас в беде не оставит, повысит ставки по строительным кредитам или еще что,.. и строительство встанет, от долгостроя уже отказываются.Так что не думайте ,что если ипотеку не дают и покупатель затаится ,будет постоянный рост предложений и из-за этого снижение цены.Думаю все временно ,момент надо будет скоро ловить,не расчитывая на 50% обрушение.

гыг я надеюсь не на 50%, а на тотальный крах системы, так как это произошлов Японии в 1984, кстати за 25 лет!!!! рынок так и не поднялся до тех пиков, которые были до обвала

Ну там то совсем жестко было, насколько мне известно Я помню мне приводили какие-то данные, про то, что стоимость одного небоскреба в Токио была равна стоимости всех площадей на Манхеттане. У нас все-таки не так переоценено Хотя конечно тоже изрядно
Так что я надеюсь на 50% как раз




Изготовившийся Скунс, а Вы как с девелопментом и экономикой связаны? Я просто занимаюсь анализом инвестиций в компании, чьей деятельностью является в том числе и девелопмент

2 Dromar

не стоимость небоскрёба, а стоимость земли под дворцом императора

Сообщение от K.V.

2 Dromar

не стоимость небоскрёба, а стоимость земли под дворцом императора

Эх, память подводит Ну суть примерно та же в общем

Сообщение от Dromar

Сообщение от K.V.

2 Dromar

не стоимость небоскрёба, а стоимость земли под дворцом императора

Эх, память подводит Ну суть примерно та же в общем

ну в общем - да

зыы: сегодняшнее увольнение топ-менеджмента Мирекса я считаю первой ласточкой

Стоимость жилья скорректируется в течение 1 года в пределах 30%

Последнее несколько дней внимание российских властей было сосредоточено на динамике индексов национального фондового рынка. Многие эксперты стали проецировать падение фондового рынка на рынок недвижимости. По оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», цены на российское жилье в среднесрочной перспективе расти не будут, однако причины коррекции на фондовом рынке и на рынке недвижимости напрямую не взаимосвязаны.

Кризис российской финансовой системы связан финансовой ситуацией на мировых рынках. В этих условиях зарубежные инвесторы стараются уйти из развивающихся рынков, к которым относится и Россия. Кроме того, негативный фон добавился в связи с политическим разобщением между рядом западных стран и Россией из-за грузино-осетинского конфликта. Наконец, ряд инвесторов решил вывести свои средства из российских активов на фоне падения цен на нефть.

На этом фоне многие решили, что выход зарубежных инвесторов из России скажется и на московском рынке недвижимости. Конечно, зарубежные инвестиции играли и продолжают играть значимую роль на московском первичном рынке жилья. Однако кроме них на этом рынке есть еще много и собственно российских инвесторов и именно они, в общем-то определяют динамику ввода площадей на этом рынке. В то же время, кроме первичного рынка есть еще и вторичный рынок жилья, где доля иностранцев и вовсе незначительна. Таким образом, говорить о том, что вывод зарубежных инвестиций из российского рынка непременно приведет к его обвалу, нельзя.

Тем не менее, вывод зарубежных активов сказывается в целом на российской экономике. Прежде всего, это сказывается в общем недостатке финансов и у российских инвесторов, которые зачастую производили свои вложения за счет заемных средств. Соответственно, объем инвестиций сокращается и на рынке недвижимости. А в особенности на московском рынке жилья, который, как писал аналитический цент www.irn.ru в статье «Московское жилье фактически не дорожает уже 2 года» и других материалах, давно перегрет. Поэтому коррекции не избежать.

Однако стоит отметить, что величина коррекции на московском рынке жилья будет существенно меньше, чем на фондовом рынке. Если фондовый рынок за последние 4 месяца потерял более 50%, то на московском рынке жилья она составит порядка 20%-30%. Дело в том, что фондовый рынок в основном держится на спекулятивных инвестициях. Тогда как на московском рынке жилья их доля существенно меньше 50% от общего объема сделок. Большинство покупок жилья совершается так называемыми стратегическими инвесторами, которые намерены жить в приобретенной квартире, и приобретается она ими, прежде всего, как предмет первой необходимости, а не как объект потенциальной прибыли. Поэтому сокращение инвестиций скажется на рынке московской недвижимости не столь существенно, как на рынке акций и облигаций.

Конечно, по отдельным сегментам коррекция может быть более значительной, чем в среднем по рынку, и даже достигать 50%, однако говорить, что это будет повсеместно нельзя. Тем более, что по ряду сегментов снижение цен будет небольшим, менее 20%, а по некоторым его и вовсе может не быть. Из тех ниш, где коррекция будет не столь значительной, как на рынке московского жилья, следует, прежде всего, отметить рынок подмосковных новостроек. Кроме того, скорее всего, будет в меньшей степени подвержен коррекции рынок загородного жилья московского региона.

В других регионах динамика цен на жилье будет зависеть от нескольких параметров. Среди них, естественно, динамика цен в предшествующий период. Если это был галопирующий рост, то, скорее всего, стоит ждать отката цен назад. Если же рост цен был плавным, то, по всей видимости, коррекция, если и будет иметь место, будет незначительной.

Также зависит величина предстоящей коррекции от того, насколько в регионе была развита ипотека. Если доля сделок по ипотеке занимала существенную долю от прямых покупок жилья, то весьма вероятно, что откат цен будет ощутимым. Дело в том, что последнее время большинство банков в связи с недостатком финансовых средств стали сокращать объемы выдачи ипотеки. Это происходит как за счет увеличения процентных ставок и ужесточения условий выдачи кредитов, так и за счет сокращения доступных средств у населения из-за усиления инфляционных тенденций в стране. В случае сокращения числа ипотечных сделок увеличится срок экспозиции объектов, и как следствие продавцы охотнее будут идти на коррекцию цен. Если доля ипотеки была незначительной, то и сокращение числа сделок с помощью заемных средств окажет мало влияния на динамику стоимости жилья

Наконец, еще один фактор, который будет оказывать значимое влияние на изменение цен в жилищном секторе, – это доля инвестиционных сделок. Есть в России помимо Москвы регионы, где инвесторы также занимались последнее время активной скупкой жилья. Среди таковых следует выделить Сочи. Величина коррекции цен в таких регионах, учитывая спад инвестиционного спроса в связи с кризисом ликвидности, может оказаться такой же, как в Москве, если не большей. В тех же регионах, где основным покупателем были местные жители, которые приобретали недвижимость просто, чтобы иметь крышу над головой, ожидать значительного движения цен на жилье вниз вряд ли стоит.

Кроме того, следует отметить, что рынок недвижимости существенно менее динамичный, чем рынок фондовый, поэтому ожидать ощутимой коррекции как на московском рынке жилья, так и в других регионах, в ближайшие дни и даже недели не стоит. Значимые повороты на рынке жилья происходят в горизонте полугода, а то и года. И по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», именно в этой перспективе стоит ждать коррекции на московском рынке жилья в пределах 20%-30%.

Сообщение от Dromar

Изготовившийся Скунс, а Вы как с девелопментом и экономикой связаны? Я просто занимаюсь анализом инвестиций в компании, чьей деятельностью является в том числе и девелопмент

Уже никак. Мы строились,строились и наконец построились. Часть площадей слили, часть сдаем в аренду. Вернули кредиты и сели в кэш.
Собирались гостиницу строить, но, учитывая разворачивающийся на глазах коллапсздец, решили с любыми проектами повременить и осмотреться.
Эх, пару годков назад мы такую землицу упустили из-за нехватки средств... Вот тогда бы нам списаться.

Тута недавно разговаривал с профессором ФинАкадемии. Прогноз жуткий! Впал в ступор!
По РТС - ниже 500, Доллар - в 2009 году до 35, нефть - ниже 40, а недвижимость рухнет... ниже 30-40%. Хотите верьте - хотите нет!